Estimación de Crédito de Fines Generales
Para un monto a financiar de $85.000.000 CLP (aprox. 2.062 UF) a un plazo rígidamente estructurado de 12 años, la cuota mensual estimada se ubicará en los siguientes rangos comerciales:
• Escenario Competitivo: $793.935 CLP (19,26 UF)
• Escenario Conservador: $822.469 CLP (19,95 UF)
Considerando que la propiedad en garantía posee un avalúo de $400.000.000 CLP, esta operación representa un porcentaje de financiamiento (LTV) de apenas el 21,2%. Al tratarse de un riesgo sumamente bajo para la banca, dispones de una posición óptima para negociar la tasa de interés en el piso del rango institucional.
Estructura de Costos del Dividendo
| Componente |
Tasa 4,8% (Competitivo) |
Tasa 5,5% (Conservador) |
| Monto Solicitado |
2.061,79 UF ($85M) |
2.061,79 UF ($85M) |
| Dividendo Neto |
18,76 UF |
19,45 UF |
| Seguros Obligatorios (Est.) |
0,50 UF |
0,50 UF |
| Cuota Total Mensual |
19,26 UF (~$793.935) |
19,95 UF (~$822.469) |
Bancos Recomendados para la Operación
Al tratarse de un crédito de libre disponibilidad con fines comerciales o de consumo de largo plazo (y no de un crédito habitacional), las instituciones idóneas se seleccionan por su agilidad patrimonial y spreads moderados:
- Banco de Chile: Destaca por su alta velocidad en comités de riesgo comercial. Si la propiedad posee títulos limpios o ya cuenta con historial en sus registros, el proceso de constitución de la hipoteca en primer grado se agiliza sustancialmente.
- Scotiabank: Su producto de fines generales es versátil y permite indexar deudas o inyectar capital con estructuras de cuotas flexibles (opción de meses de gracia o no pago al año), ideal para mantener una holgura en los flujos de caja.
- Banco Itaú: Utiliza políticas de captación muy agresivas para patrimonios altos. Al requerir un financiamiento tan bajo respecto al avalúo, suelen disminuir sus márgenes estándar a cambio de trasladar tus productos principales.
Condiciones Técnicas y Exigencias
- Carga Financiera: Para respaldar el dividendo máximo de esta operación (~$822.000 CLP), los bancos exigirán demostrar un ingreso líquido mensual mínimo de $3.300.000 CLP (el dividendo no puede superar el 25% de la renta neta).
- Gastos Operacionales: Al constituir una nueva hipoteca, se debe presupuestar un desembolso inicial de entre $1.100.000 y $1.400.000 CLP destinados a cubrir tasación oficial, estudio de títulos, notarías e inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (CBR).
- Tratamiento Tributario: Los intereses asociados a fines generales no son deducibles de impuestos bajo el Artículo 55 bis, beneficio que queda estrictamente restringido a los créditos destinados a la adquisición de una vivienda.